住宅ローン減税で錬金術（一括繰上返済等の利用）

「最速資産運用」更新状況：

住宅ローン控除(減税)等の一括計算ソフトを更新

　「一括繰上返済シミュレーション」や「詳細な計算結果」等を追加したほか、試算結果を見やすくしました。バグを修正。

「最速資産運用」運営者より：

　住宅ローン控除(減税)等の一括計算ソフトを更新して、試算結果を見やすくしたほか、「一括繰上返済シミュレーション」や「詳細な計算結果」等に対応しました。
　

試算結果を見やすくした

　以前はゴチャゴチャしていて分かりにくかったので、試算結果をシンプルにしました。例えば、「取得期間別シミュレーション結果」については、取得期間を減税給付額の多い順に表示しました。


　どの時期にマイホームを取得すれば有利なのか一目で分かるようになったと思います。
　

一括繰上返済シミュレーション

　「取得期間別シミュレーション結果」の「内訳を見る」をクリックすると、「減税給付額の内訳」と「一括繰上返済シミュレーション」が表示されます。このうち「一括繰上返済シミュレーション」では、住宅ローン控除による減税の最終年に、一括繰上返済した場合のローン利子総額と減税給付額を比較しています。


　減税給付額はローン利子を補填する役割があるので、一括繰上返済時点における実質負担額が分かることになります。なお、借入金利が1％未満になると、減税給付額がローン利子総額を上回るケースが出てきます。住宅ローン減税を利用した錬金術といったところでしょうか。マイナス金利って凄いですね。

　実際に借入金利0.9％で試算した結果は以下の通りです。減税給付額の方が19.1万円も多くなりました。


　もちろん、借入金利1％未満＆返済期間10年（or 13年）で借りることで、減税給付額がローン利子総額を上回ることもあります。ただ、元利均等返済であれば返済期間が長ければ長いほど利子総額が増える（＝住宅ローン減税が増える）ので、長い期間で借りた上で一括繰上返済する方が有利になるのです。

　注意したいのは、所得が少ないと住宅ローン減税の枠を余らせてしまうことです。所得税から控除できなかった分は翌年度分の住民税から控除できますが、こちらも限度額があります。
　

詳細な計算結果

　この他に「詳細な計算結果」を追加しました。「詳細な計算結果を見る」をクリックすると「税額一覧」や「住宅ローン控除」等の計算過程等が表示されます。


　「すまい給付金」や「次世代住宅ポイント」についても概要や計算過程が表示されます。


　

住宅ローン減税をテーマとした電子書籍

　住宅ローン控除(減税)等の一括計算ソフトを作成する過程において、一括繰上返済を利用する他にも減税給付額を極大化する方法をいくつか見つけました。それなりに需要がありそうなので、住宅ローン控除(減税)等の一括計算ソフトの使い方と合わせて、住宅ローン減税をテーマに電子書籍として出版することを検討しているところです。

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