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DCF法の計算式:不動産や株式の資産価値を簡単評価
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不動産や株式の資産価値をDCF法
ディスカウント・キャッシュフロー法。
収益還元法の一つで、資産価値を収益面から見る手法。将来見込まれる純収益(キャッシュフロー・現金収支)の合計額を、現在の値打ちに引き戻した(=還元した)もの。
投資期間内に得られる純収益の合計額と、投資期間終了時における見込み売却価格を基にして算出する。
で簡易評価します。
DCF法の計算式
(*ご利用にあたっては
注意事項
を必ずお読み下さい。)
【入力単位】
円
万円
億円
兆円
京円
垓円
入力単位を円・万円・億円・兆円・京円・垓円から選べます。
ただし、入力値が大き過ぎると、不正確な計算結果になったり、エラーが出たりする可能性があります。
年間総収入
現金収入の年間合計額。必須入力項目。
不動産投資の場合は主に賃貸収入。
株式投資の場合は主に配当等。
万円
*「年間総収入」だけは、必須入力項目となります。
支出割合
年間総収入に対する経費率。
不動産投資の場合は一般的に20~30%。税金や借入金利息以外にも、空室リスクや大規模修繕費用等も加味する必要があるが、現金支出の伴わない減価償却費等は除外する。
%
手入力
10%
20%
30%
40%
投資額
投資資産の取得価格。投下した資本コスト。
取得経費(各種取得税や手数料等)を含む。
万円
残存価値
投資期間終了時における見込み売却価格(=残存価値)。
本ツールにおいて投資期間を10年と設定した場合、10年後の見込み売却価格。
不動産投資の場合、市場動向や減価償却などを考慮する必要がある。
株式投資の場合、一般的に値上り益を期待するので、投資額を上回ることが多い。
万円
手入力
投資額×60%
×80%
×100%
×120%
投資収益率
投資資産の期待利回り。最大値は30%。
割引率や資本還元率と同義。リスク(不確実性)が高いほど、数値が大きくなる。
本ツールの基準値5%は、(社)不動産鑑定士協会の基本利率5.0%を採用。ただし、優良物件(例: 築5年以内、東京23区、駅徒歩10分等)を前提にしているので、条件が悪くなるほど投資収益率を高く設定する必要がある。
%
手入力
基準値:5%
7%
10%
15%
20%
投資期間
投資資産の保有見込み年数。1~100年で設定。
本ツールの基準値5年は、(財)日本不動産研究所による第16回不動産投資家調査(2007年5月)の想定投資期間を採用。
本ツールにおいて残存価値を0と設定した場合、資産価値(効用)が継続するであろう年数を入力して下さい。
年
手入力
基準値:5年
10年
20年
30年
変動率
資産価値の変動が見込まれる場合に設定しますが、空白でも構いません。
不動産投資の場合、老朽化が進んでいて空室リスクや修繕費等の増大が見込まれるならば変動率はマイナスに、賃料値上げの余地が大きいならばプラスに設定。
株式投資の場合、その企業が生み出す純収益(配当等)の増大が見込まれるならば、変動率はプラスに設定。
%
*データのクリア
*サンプル読み込み
整数表示
「整数表示」のチェックを入れると、計算結果が整数で表示されます。
チェックを外すと小数点を含むものが表示されますが、桁数が大きいと不正確になる場合もあります。
機能一覧
年間総収入を入力するだけで資産価値を簡易評価します。
投資収益率(*割引率)や投資期間の変動シミュレーションを自動計算します。
投資額や残存価値等を入力すると、投資損益(*NPV:正味現在価値)や収益率(*IRR:内部収益率)など、より詳細な計算結果が得られます。
入力単位を円・万円・億円・兆円・京円・垓円から選べます。
使い方等
各項目を入力後に
をクリックして下さい。年間総収入は必須入力項目です。
入力項目が空白の場合、投資収益率と投資期間は基準値を、その他は0を使用します。
最大値は、投資収益率が30%、投資期間が100年となります。
年間総収入・支出割合・投資収益率・変動率は、将来に渡って一定と仮定します。
年間総収入が0の場合、「0.0001」などの0に近い数字を入力して下さい。
入力値が大き過ぎるとエラーが出る場合があります。
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