投資用不動産とは

投資用不動産のポイント。土地勘のある場所、日常的な情報収集の必要性、立地等の検討について。
【カテゴリ】不動産  【ステップ】3. 殖やす
【最終更新】(※情報登録:2010/07/09)
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土地勘のある場所が第一候補

 投資物件を知る前に、その土地のことを知っておいた方がいいでしょう。
 不動産投資をする際、最も基本的なことは、土地勘のある場所へ投資することです。可能ならば、実際に居住したことがある場所を第一候補にします。
 その土地の慣習を知らないと、無用のトラブルに巻き込まれる可能性が高くなります。賃借人と揉め事が多くなると、不動産管理は大変になります。
 旅先や出張先で偶然めぐり合った収益物件については、衝動買いしない方が無難です。土地勘のない場所への投資物件は、不慮の出来事が起った場合など、信用の置ける相談相手がいなければ対応が難しくなります。
 仮に、土地勘のない遠方の物件に投資する場合は、すべてを管理会社に任せるのが無難です。その場合、管理会社の良し悪し(営業力の強さや管理の細やかさ等)が重要なので、管理会社の評判については可能な限り事前調査をしておくべきです。

日常的な情報収集の必要性

 耳寄りの情報は、向こうからやってきません。まず、自分から動くことです。そのためには、常日頃からアンテナを張っておく必要があります。
 馴染みの宅建業者を作ることや、インターネットを利用して新着物件を確認することや、銀行の担当者に投資不動産絡みで融資の相談をすることなど、様々な方法が考えられますが、一番有効なのは実際に自分の足で収益不動産を探すことです。
 これと思った地域を、歩いたり、自転車や車で回ったりするのです。この場合、掘り出し物を見つけることを主目的にするのではなく、その土地を知ることを第一に考えます。その土地を知ることで、その土地に合った不動産が見えてきます。

立地の検討

 不動産投資における最大のリスクは、空室リスクです。交通や生活環境の利便性を考慮に入れ、人気のある場所を狙います。
 その際大切なことは、将来的な人の流れを読むことです。
 例えば、地方都市の中心地だとしても、数年先にはシャッター通り商店街になりそうな場所であれば、よくよく考えるべきです。自治体によっては交通量調査を公表しているので、人の流れの推移について知ることが可能です。また、空き地や駐車場、人口等の推移を確認することも可能です。
 地価の推移を含め、行政が提供しているデータを活用しない手はありません。その際、自治体が公表している都市計画等も参考になります。

物件の中身の検討

 土地を探しているのであれば関係ありませんが、建物付の物件を探している場合は、建物の中味が重要になります。
 大前提として、新築マンションは避けます。日本では、購入直後に市場価格が大きく下落する物件がほとんです。しかも、マンションは区分所有なので、購入後にトラブルになる確率が一軒家に比べて高くなります。
 新築マンションよりも、程度の良い中古物件の方が、リスクが少ないと思われます。
 中古物件の主なチェックポイントは以下の通り。いずれも不具合があれば、大きな出費が見込まれるものです。
  • 防水(屋根:雨漏り)
  • 塗装(外壁)
  • 給排水(台所、トイレ、風呂)
  • アスベストの有無
 もちろん、間取りや日当り、風通し、騒音など、生活する上で気になる点についてもチェックが必要です。

実地での検討

 リスク軽減をはかるためにも、魅かれる収益物件に出会ったら徹底的に調べます。
 特に近隣については確認する必要があります。いわゆる迷惑施設等(騒音や悪臭等)があるかないか、将来的に大きなビルやマンションが建つ可能性(日照権や眺望権)があるかないか。例えば、川や池などが隣接していると、夏場はムシが多かったり、臭いがしたりする可能性もあります。
 中古マンションの場合、最も大切なことは、大規模修繕のチェックです。時期や積立金の状況、実施内容など、可能な限り情報収集するべきです。前述したとおりマンションは区分所有なので、他のマンション住民と合意形成をはかりながら大規模修繕を実施する必要があります。管理がいい加減なマンションだと、購入後に知っても後の祭り。トラブルが続出するのが目に見えています。

資金繰りの検討

 100%自己資金ならば資金繰りリスクはありませんが、そのようなケースは少数派だと思われます。
 金融機関から融資を受けたいのであれば、説得力のある事業計画を担当者に示す必要があります。その際、実績作りを地道に行なっていれば、確実にプラス要因になります。(例えば、決算書が黒字であるとか、小額の借入&返済実績を積むとか)
 もちろん、公庫資や自治体からの融資を受けることができれば金利負担は減るので、民間金融機関融資の前に打診しましょう。
 資金繰りには、空室リスクを考慮に入れておいた方が無難です。余裕資金がなければ、せっかく購入した投資用不動産を早々に手放さなければなりません。
 また、不動産の購入・保有には様々な税金が発生します。詳しくは不動産の税金をご覧下さい。
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売却の検討

 賃貸することで定期的に収益をあげることが主目的だと思いますが、売却する可能性についても検討しておいた方がいいでしょう。
 数年後、購入時よりも資産価値が上がった頃に、売買の打診がくると心が揺れるでしょう。また、予想に反して資金繰りがきつくなった場合も売却の誘惑に駆られることでしょう。
 とても難しいことですが、売るタイミングを間違えないことが最も大切です。そのためにも、購入前に、売却するケースを書き出して、箇条書きにして残しておくことをお勧めします。実際に売却するか否かの判断するとき、きっと役に立つことでしょう。
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