マンション経営とは

マンションの適正価格や節税メリット、マンション経営の利点や欠点、マンション管理について。
【カテゴリ】不動産  【ステップ】3. 殖やす
【最終更新】(※情報登録:2010/07/09)
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マンションの適正価格

 マンションの価格は、土地代と建物代に分かれますが、原則的には合算表示されます。建物代を推測するには、消費税をチェックします。すなわち、土地代には消費税がかからないので、消費税から建物代を逆算することが可能なのです。
 土地代については立地条件に依存し、市場価格により変動します。同時期に建てられた同じような建物でも、利便性の良いマンションの方が高くなるのは、土地代が違うためです。
 建物代については、設備のグレードや建築時期、部屋のタイプなどの違いにより、千差万別です。例えば、トイレ。独立型・風呂と一体型・ウオシュレットの有無など、様々なものが考えられます。
 一般的にファミリー向けよりもワンルームの方が高くなります。これは、ワンルームは、コストがかかる水回り部分(台所・トイレ・風呂)の占める割合が高いためです。また、マンションの総戸数が少ない場合、一戸あたりの共用設備の負担額が大きくなり、それが価格に反映されます。
 マンションの床面積と消費税から逆算した建物代から、一平米あたりの建設費を求めることができます。土地代が除外されているので、複数物件の比較を容易にします。
 マンションの適正価格を求めるためには、手間は掛かりますが、気になる物件ごとに一平米あたりの建設費を求め、相場観を養うことをお勧めします。

マンション経営節税メリット

 個人が小規模で行なう場合、マンション経営節税メリットは、ほとんどありません。
 所得税では、土地等(借地権や賃借権)の借入金利子については他の所得と損益通算できませんし、事業専従者給与等が認められるのは事業的規模(目安:貸家5棟・貸室10室)に限定されます。
 相続税では、賃貸に供されている不動産は、他の資産(現金や土地など)に比べて評価額が低くなるため税額が軽減されますが、そもそも相続税には基礎控除(5千万円+α)があるので大多数の国民には関係ありません。
 節税メリットを享受するには、法人で行なう(参考:法人の節税)、あるいは個人ならば事業規模で行なう必要があります。ただし、個人がマンション経営を事業規模で行なう場合、事業税の納付義務が発生する可能性があるので注意が必要です。

マンション経営の利点

建物や設備の耐久性に優れる
一般的に、マンションは、木造アパートに比べて耐久性が高く、賃料を高く設定しやすくなります。
耐久性に優れるため、修繕費やリフォーム代を抑える効果があります。
火災リスクが小さい
木造アパートに比べると耐火性能に優れるので、火災が起った場合でも被害は限定的です。
火災保険料の負担も相対的に小さくなります。
地震リスクが小さい
木造アパートに比べると耐震性能に優れるので、地震が起った場合でも被害額が小さくなる可能性があります。
防音性に優れる
木造アパートに比べると防音性能に優れるので、騒音問題が起きにくいと思われます。
大規模修繕が定期的に実施される
修繕積立金が強制的に積み立てられるので、大規模修繕が定期的に行われます。
ただし、修繕積立金の積立不足などにより、適切な大規模修繕が実施されないケースもあります。
初期投資額が比較的少ないケースがある
ワンルームマンションであれば、初期投資額が少なく済みます。

マンション経営の欠点

空室リスクがある
マンション経営において、常に空室リスクがあります。空室の間、収入がゼロなので死活問題となります。
立地や設備、賃料設定等だけでなく、効果的な宣伝が重要になります。
急激な値下りリスクがある
新築マンションの場合、購入直後に市場価格が大きく下落する物件が大半なので注意が必要です。
マンション経営の場合、中古物件に投資する方が無難だと思われます。
迅速な意思決定が難しい
マンション経営は区分所有のケースが多いが、その場合、マンション管理組合の議決が必要な事項について迅速な意思決定は困難になる。
自分一人で決めることができない
マンション経営は区分所有のケースが多いが、その場合、マンション管理組合の決議に従わなければならない。
老朽化して大規模修繕や建替えなどが必要になっても、マンション管理組合でもめる可能性がある。
担保割れリスクがある
借入金に依存する割合が大きいと、担保割れや投資額以上の損失を被る可能性がある。

マンションの管理

 中古物件の場合、マンション購入後にリフォームをすることが多いと思われます。クロスの張替や水回りのリフォーム、エアコンの取替えなどが考えられます。中でも、水回りは汚れが目立つので、ハウスクリーニングではなく、思い切って交換する方がいいかもしれません。
 ドアの閉まり具合やカーテンレール等の設備備品の点検と合わせて、蛍光管や電球などの消耗品を新しいものに交換します。入居者は、入居初期段階で設備不良を目にすると、大きな不満を持ちます。その結果、退去率や空室率に影響します。
 設備備品を取り替える場合、少しでもグレーの高いもので、かつ、壊れにくいものにします。初期コストは余分にかかりますが、入居者の満足度を上げることなどで、元は十分取れると思います。
 マンションは区分所有なので、大規模修繕や管理会社の選定など、マンション全体に関わる重要事項については管理組合の総会によって決められます。管理組合やマンション管理会社の良し悪し抜きに、マンション管理を考えることはできません。
 マンション購入後は、可能な限り、管理組合の会合に出席するべきです。一部の人間によるいい加減な運営がなされている可能性があるので、チェックを怠ってはいけません。
 また、管理会社に対しても気付いたことがあれば、遠慮なく注文をつけるべきですし、改善されなければ管理組合の総会の議案に上げるべきです。マンション管理に関するあなたの利益は、他のマンション住民の利益と合致することが多いと思われます。
 管理組合や管理会社の良し悪しによって、不利益を被るのはマンション所有者であるあなたです。どんなにリフォームにお金をかけても、マンション全体の管理がおろそかであったら、資産価値は下がる一方です。
 中古物件の場合、可能であれば、購入前に管理組合の総会に出席させてもらいましょう。管理組合の良し悪しをある程度把握することができるでしょうし、どのような人が住んでいるのか分かります。

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