マイホーム借上げ制度とは (*2010年版)

マイホーム借上げ制度や移住・住みかえ支援適合住宅制度、再起支援マイホーム借上げ制度について。 (*2010年版)
【カテゴリ】不動産  【ステップ】1. ゴールを決める 3. 殖やす
【最終更新】
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*この資産運用情報は2010年時点のものです。直近のものは「マイホーム借上げ制度とは」をご確認ください。

マイホーム借上げ制度の概要

 50歳以上のマイホーム所有者が、一般社団法人移住・住みかえ支援機構(JTI)に対して、所有する住宅の借上げを申し込む制度です。不動産の流動化、及び、老後の安定収入確保などを目的とします。
  • 終身型:貸主が死亡するまで終身で借上げ。3年ごとの定期借家契約なので、契約期間満了時に退出してもらうことが可能。
  • 期間指定型:貸主が指定した期間だけ借上げ。期間中の中途解約は不可などの条件あり。

要件等

  • ライフスタイルの変更(子育てが終わり、夫婦二人の生活になるなど)により、マイホームの住み替えを検討している。
  • マンション等に引っ越してもマイホームを手放したくないが、老後の安定収入を確保するために賃貸したい。
  • マイホームに抵当権等がついていない。
  • マイホームが建築基準法に違反していない。(耐震補強等の建物調査が必要)

貸主のメリット

  • 終身型の場合、JTIがマイホームを一生涯借り上げます。空室時も最低保証賃料が入ってきます。保証賃料は、JTIの事業収益(管理運営収入や協賛企業等からの会費など)を原資としますが、万一の場合は財団法人高齢者住宅財団に設定されている5億円の債務保証基金を取り崩して対応します。
  • 終身型の場合、転貸借契約(定期借家契約)が3年ごとに更新されるので、中途解約することが容易です。
  • マイホームの修繕費用等については、家賃収入でまかなうことが可能ですし、JTIが提携する機構住みかえ支援ローンなどを利用することも可能。
  • ハウジングライフ(住生活)プランナーの助言を受けることが可能。

貸主のデメリット

  • 賃料収入が相場の85%前後であり、そこから15%の管理運営費等が控除されます。
  • 借上げ時の建物調査結果によっては、補強改修工事が必要になります。
  • 礼金が入ってきません。
  • 取り扱っていない地域があります。
  • 年齢制限(50歳以上)などがあります。

借主のメリット

  • 建築基準法をクリアした良質な住宅を、相場より安く借りることが可能。
  • 敷金や礼金が不要。(契約時の仲介手数料は必要)
  • 連帯保証人が不要。
  • 畳・建具・壁紙等のリフォームを自分で行なうことが可能。
  • 終身型の場合、3年ごとに優先して再契約が可能。

借主のデメリット

  • 敷金や礼金は不要であるが、その反面、耐震補強等の修繕を除き、畳・建具・壁紙・流し台等のリフォームを行なわずに現状のまま転貸される。
  • 連帯保証人は不要であるが、その反面、保証人不要システムを採用しているので、契約時に月額賃料の30%の保証料が必要。
  • 終身型の場合、契約が3年ごとに更新されるが自動更新ではないので、貸主の意向によっては退去しなければいけない。
 

移住・住みかえ支援適合住宅制度

 JTIの基準を満たした新築住宅を認定する、上述のマイホーム借上げ制度と同様の制度です。
 認定マイホームの所有者が、一般社団法人移住・住みかえ支援機構(JTI)に対して、所有する住宅の借上げをいつでも申し込むことが可能となります。
 特徴としては、50歳以上という年齢制限がないことです。
 JTI協賛社員会社が施工販売する新築住宅が要件であり、証明書が発行されます。
JTIの認定協賛社員・事業者  www.jt-i.jp/institure/index.html#gaiyou
 

再起支援マイホーム借上げ制度

 中小企業金融円滑化法により定められた制度。住宅ローン返済が厳しくなった場合、状況が改善されるまでの間、一時的にマイホームをJTIに借り上げてもらうことで、賃料収入をローン返済原資に充当することが可能になります。その間、実家などで親族と同居したり、賃料の安い物件に引っ越したりして対応します。
 上述のマイホーム借上げ制度と同様の特徴(空家保証や3年の定期借家契約など)を持つことに加え、50歳以上という年齢制限がなくなります。
 住宅ローン返済が厳しくなった場合、マイホーム売却前に検討すべき制度です。

制度の現状

 残念ながらほとんど利用されていない状況にあります。メリットは分かるのですが、手続き等が多い上に、様々なデメリットがあるためです。どれぐらい税金が投入されているのか分かりませんが、現状では無駄遣いとしか言えません。
 中でもJTI協賛事業者にとってはメリットが見えてきません。以下が報酬体系です。
  • 制度利用申込書を得た場合:1契約15,000円
  • 転貸賃料の5%(管理委託手数料)
  • 転貸借契約の締結、再契約時の媒介手数料(転借人等より)
 事業者登録するには以下の要件を満たす必要があります。
  • 宅建協会会員であること。
  • ハウジングライフ(住生活)プランナーの取得・登録をすること。(講習と試験が必要)
  • 会社謄本、決算書類等を提出すること。
  • 年12万円の登録費用を支払うこと。
 普段の仲介業務に比べて事務負担が増える中、借上げ制度利用者がほとんどいない状況では、年間12万円を支払う宅建業者は多くないと思われます。2010年7月21日時点において、募集中のJTI賃貸住宅が全国で15件、JTI協賛事業者は全国で170社前後という数字が制度の欠陥を見事に表わしています。
JTI協賛事業者募集の概要  www.chinkan.jp/system/up_info/info_file1_7.pdf

注意事項

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一般社団法人 移住・住みかえ支援機構 www.jt-i.jp
50歳以上のシニアを対象にマイホームを借上げ、賃貸住宅として転貸するシステム
機構住みかえ支援ローンのご案内:【フラット35】 www.flat35.com
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