アパート経営とは

アパート経営とマンション経営の違い。アパート経営の利点や欠点。アパート管理について。

【カテゴリ】不動産　　【ステップ】3. 殖やす

【情報登録】2010/08/27

アパート経営とマンション 経営の違い

　アパート経営は、原則的にアパート一棟を対象にします。小さなアパートでは2戸、大きなアパートでは10戸を超えることもあります。
　マンション経営は、原則的にマンション一室を対象にします。（莫大な資本が必要になるマンション一棟買いについては扱いません）
　両者の最大の違いは所有形態です。アパートは所有権ですが、マンションは区分所有権となります。
　管理している建物全体の修繕を考える際、アパートの場合は所有者一人の判断によりますが、マンションの場合は管理組合の議決が必要となります。すなわち、マンションの場合、同じマンションの別室を区分所有する人達と協議しなければなりません。迅速な意思決定ができないのはもちろん、意に沿わない決定を受け入れざるをえないケースが生じる可能性もあります。
　また、建物の構造も違います。原則的に、アパートは木造や軽量鉄骨造で１～２階建て、マンションは３階建て以上の鉄骨や鉄筋コンクリート造となります。一般的に、マンションの方がアパートよりも耐久性や防音性に優れていると言われるのは、建物の構造の違いによるものです。

アパート経営の利点

迅速な意思決定が可能: 区分所有のマンション経営と違い、自分一人で決めることができるので、迅速な意思決定が可能になります。
担保価値が高く、融資が受けやすい: 土地と建物を所有しているので、区分所有のマンションに比べると担保価値が高く、金融機関からの融資を受けやすい。
節税メリットを受けやすい: アパート経営を事業的規模（10室以上）にするのは、それほど困難なことではありません。この場合、事業専従者給与や65万円の青色申告特別控除等の特典を受けやすくなります。
賃貸併用住宅が可能: アパートに自宅を併設することが可能です。
初期投資額が比較的少ない: マンション経営に比べると、一室あたりの初期投資額が少なく済みます。

アパート経営の欠点

空室リスクがある: アパート経営において、常に空室リスクがあります。空室の間、収入がゼロなので死活問題となります。; 立地や設備、賃料設定等だけでなく、効果的な宣伝が重要になります。
建物や設備の耐久性に劣る: 一般的に、木造アパートは、マンション等に比べて老朽化が早く、新築時に比べると外観が大きく変ってしまうこともあります。; 見栄えが悪いアパートは、当然ながら第一印象も悪く、賃料設定や空室率に悪影響を与えます。; 耐久性に劣るため、修繕費やリフォーム代が大きくなる可能性があります。
火災リスクが大きい: 木造アパートは耐火性能に劣るので、火災が起った場合、一室にとどまらず建物が全焼する可能性あります。; そのため、鉄筋コンクリート等に比べて、火災保険料の負担が大きくなります。
地震リスクが大きい: 木造アパートは耐震性能に劣るので、地震が起った場合、鉄筋コンクリート等に比べて、被害額が大きくなる可能性があります。
防音性に劣る: 木造アパートは防音性能に劣るので、鉄筋コンクリート等に比べて、騒音問題が起きやすいと思われます。
大規模修繕が後回しになりやすい: マンション経営と異なり、修繕積立金を強制的に積み立てることがないので、資金繰りの関係上、大規模修繕等が後回しになりやすい。
担保割れリスク: 借入金に依存する割合が大きいと、担保割れや投資額以上の損失を被る可能性がある。

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