中古不動産とは

中古不動産(既存住宅)の利点や欠点、新たな住宅循環システム、エコリフォーム補助制度、既存住宅売買瑕疵保険、既存住宅インスペクション、中古住宅ローン
【カテゴリ】不動産  【ステップ】3. 殖やす
【最終更新】(※情報登録:2010/07/09)
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中古不動産のメリット

値段が安い
新築に比べると割安。
運用利回りがよい。
資産価値の下落が少ない
新築に比べると、建物の資産価値の目減りが少ない。
実物を確認できる
実際に日当りや騒音、通風状態などを確認できる。
共用施設を含め、管理状態などを確認できる。
豊富な選択肢
中古不動産市場は大きいので、種類が豊富で選択肢が多い。
掘り出し物に遭遇する可能性
見栄えが悪くてもリフォームしだいでは新築並みに蘇る可能性がある。

中古不動産のデメリット

リフォーム代が必要
築年数や管理状態に応じたリフォーム代が必要。→後述する「エコリフォーム補助制度」や「新たな住宅循環システム」で対応可能
管理費や修繕費が高くなる。
築年数や管理状態に応じて管理費や修繕費が高くなる。
見えない部分のリスクが分かりにくい
水回りの配管など見えない部分の老朽化が分かりにくい。→後述する「既存住宅インスペクション」で、ある程度対応が可能
アスベストの使用状況や耐震性が分かりにくい。
税制優遇措置が限定的
不動産取得税の優遇措置や住宅ローン控除などの税制優遇措置の条件が厳しくなる。→後述する「既存住宅売買瑕疵保険」で、ある程度対応が可能
ローンが借りにくい
新築物件に比べてローンが借りにくい傾向がある。→後述する「既存住宅売買瑕疵保険」で、ある程度対応が可能
保証期間が短い(ない)
現状引渡しで、瑕疵担保責任が免除されているケースが多い。→後述する「既存住宅売買瑕疵保険」で、ある程度対応が可能
建替えや大幅改修が制限される可能性
建物の設計図面、構造図や書類などがない場合、建替えや大幅改修に支障が出る。
法律改正により違法建築となっている物件は、建替えや大幅改修に支障が出る。

新たな住宅循環システム(旧.プレミアム既存住宅)

概要
良質かつ魅力的で資産価値のある既存住宅の供給を促進。
国土交通省生産性革命プロジェクト第1弾「新たな住宅循環システムの構築と住生活産業の成長」において言及(2016年3月7日)。
2017年(平成29年)3月をめどに制度創設予定。
要件
内外装リフォーム等(*品質&魅力の向上)。
インペクション(*建物状況調査による品質確保)。
瑕疵担保保険(*保険加入による品質確保)。
参考サイト
プレミアム既存住宅による生産性革命
資料4 国土交通省生産性革命プロジェクト第1弾|国土交通省
「国土交通省生産性革命プロジェクト」パンフレット|国土交通省
既存住宅・リフォーム市場の活性化に向けた取組み|国土交通省

エコリフォーム補助制度

 上記「新たな住宅循環システム」の1つに、国が費用の一部を補助するエコリフォーム補助制度があります。
事業名称
住宅ストック循環支援事業(国土交通省)
対象事業
1. 住宅のエコリフォーム
2. 良質な中古住宅の購入
3. エコ住宅への建替え
概要
最大50万円を補助(※耐震改修も実施すれば最大65万円)。
平成28年度第2次補正予算で措置。
交付申請期間:2017年1月18日~6月30日。
参考サイト
住宅ストック循環支援事業について|国土交通省
中古住宅の購入・改修で補助金65万円!?
中古住宅の購入・改修で補助金65万円!?ー2
 

1. 住宅のエコリフォーム

限度額
最大30万円を補助(※耐震改修も実施すれば最大45万円)。
要件
自己住居用住宅のリフォーム工事を実施。
リフォーム後に耐震性を有すること。
 

2. 良質な中古住宅の購入

限度額
最大50万円を補助(※耐震改修も実施すれば最大65万円)。
要件
40歳未満。
自己住居用として中古住宅を購入。
売買時に専門家による住宅診断(インスペクション)を実施。
上記インスペクションで指摘された不具合についてリフォーム工事を実施。
既存住宅売買瑕疵保険の加入。
 

3. エコ住宅への建替え

限度額
最大50万円を補助。
要件
耐震性のない住宅を除去。
自己住居用としてエコ住宅に建替え。
 

中古不動産のリフォーム(改修)

水回りのリフォーム
水回りは日常的に使うこともあり、汚れや劣化が最も目立つ部分です。
可能ならば、台所・風呂・トイレなどの水回りについては、配管を含め全て取り替えることをお勧めします。
投資用不動産であれば、台所は簡易的なもの(ミニキッチンなど)の方が、コストが安く取替えが容易なため、お勧めです。
投資用不動産であれば、風呂は取替えではなく再生塗装の方が、コストが安くなるため、お勧めです。
投資用不動産であれば、トイレは便座だけを取り替えるのが、コストが安くなるため、お勧めです。便座はシャワートイレにすると効果的です。
クロスの張替
クロスを取り替えるだけで、部屋の雰囲気がガラリと変わります。
コストを抑えたいのであれば、クロス洗浄を検討。
エアコンの取替え
法定耐用年数は6年であり、省エネ効果もあるので、交換することをお勧めします。
照明交換
照明及び照明スイッチプレートの交換も、部屋を明るくします。
セキュリティ
富裕層や若い女性を中心に、セキュリティに対する関心が高まっています。
TV付インターホンや玄関・ドアの補助鍵、防犯フィルム、防犯カメラ、防犯サムターン、ディンプルキーなど、これらは比較的低予算で導入可能です。
外観
家の第一印象は外観です。
外壁のクリーニングやセンサー付き防犯灯の設置などが効果的です。
耐震リフォーム
耐震性能を高めることで安全性を担保することが可能となり、不動産の魅力も増します。
耐震改修には様々な優遇措置(補助金や優遇税制等)が用意されています。

既存住宅売買瑕疵保険

概要
中古住宅の検査と保証がセットになった保険制度です。国土交通省の管轄。
住宅瑕疵担保履行法に規定された住宅瑕疵担保責任保険法人が取り扱う住宅瑕疵担保責任保険の一つです。
メリット
安心して中古住宅を購入することができる。
最大30万円の「すまい給付金」を受け取ることができる。
住宅ローン減税等の税制優遇措置が受けられる。
デメリット
検査費用や改修費用等のコストがかかる。
必ずしも保証範囲は広くないし、保険金も上限が決まっている。
参考サイト
Q1. 既存住宅売買瑕疵保険(中古住宅売買かし保険)とは何ですか? | 中古住宅売買リフォーム情報
Q2. 瑕疵担保責任とは何ですか? | 中古住宅売買リフォーム情報
Q28. 既存住宅売買瑕疵保険のメリットは何ですか? | 中古住宅売買リフォーム情報
Q29. 既存住宅売買瑕疵保険のデメリットは何ですか? | 中古住宅売買リフォーム情報

既存住宅インスペクション

概要
中古住宅の基礎・外壁等の劣化状況の検査。
専門の検査機関(既存住宅現況検査技術者)が第三者的立場から実施。
参考サイト
Q13. 既存住宅インスペクションとは何ですか? | 中古住宅売買リフォーム情報
Q14. 既存住宅売買瑕疵保険の加入時にどのような検査が実施されるのですか? | 中古住宅売買リフォーム情報

中古住宅向けローン

概要
中古住宅の購入とリフォーム費用を合算して融資を受けることが可能。
融資基準を満たしていない場合でも、リフォーム工事により当該基準を満たすときは利用可能。
店舗兼用住宅や賃貸併用住宅でも住宅部分が50%以上であれば利用可能。
参考サイト
【フラット35(リフォーム一体型)】のご案内|住宅金融支援機構
中古住宅の専用ローン 住宅10社と三井住友信託銀|日本経済新聞

中古不動産の購入

 中古不動産は購入費用が安いなどのメリットがある反面、様々なデメリットがあるので注意が必要です。購入にあたっては、投資用不動産とは が参考になるかもしれません。
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