サービス付き高齢者向け住宅とは

「高齢者住まい法」に基づく高齢者の安定的な居住環境の確保を目的とした賃貸住宅について。メリットやデメリット。投資用不動産としての魅力や注意点。
【カテゴリ】不動産  【ステップ】4. 守る
【最終更新】(※情報登録:2014/05/21)
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サービス付き高齢者向け住宅とは

 高齢者の安定的な居住環境の確保を目的とした賃貸住宅。2011年10月より登録開始。
 以下のような特徴がある。
  • バリアフリー構造等を有する。
  • 介護や医療と連携した支援サービスが提供される。
  • 都道府県知事に申請し、登録する必要がある。(管轄は国土交通省と厚生労働省)
  • 根拠法令は「高齢者の居住の安定確保に関する法律(高齢者住まい法)」。
 

サービス付き高齢者向け住宅の登録基準

  • 住宅:床面積(原則25平米以上)、便所・洗面設備等の設置、バリアフリー
  • サービス:安否確認サービスと生活相談サービスは必須。施設によっては医療サービスや介護サービス、生活支援サービスが提供される。
  • 契約:高齢者の居住の安定が図られた契約でること。前払家賃等の返還ルール及び保全措置が講じられていること。
  • 都道府県知事が策定する「高齢者居住安定確保計画」において独自基準が設けられている場合あり。
 

サービス付き高齢者向け住宅のメリット

  1. 有料老人ホームと異なり、生活の自由度が高く、外出や外泊など自立した生活を送ることが可能。
  2. 有料老人ホームと異なり、高額な入居一時金がかからない。入居時は敷金のみ。
  3. 賃貸借契約なので、退去が自由で住み替えしやすい。
  4. 近隣の賃貸市場価格をベースに家賃設定されるので、家賃は高額にならない。
  5. 契約解除には入居者の同意が必要。事業者は一方的に契約を破棄できない。
  6. 基本サービスとして安否確認サービスや生活相談サービスが提供される。
  7. オプションで、食事提供サービスや医療サービス、介護サービス、各種生活支援サービスが選べる(有料)。
  8. 介護度にかかわらず原則的に入居可能。介護を必要としない場合も入居可能。
  9. 特定施設入居者生活介護の指定を受けた施設の場合、専門の介護スタッフが常駐し、手厚い介護サービスが提供される。
  10. 今まで担当していたケアマネジャーを引き継ぐことが可能。
  11. 住宅管理やサービスに関する行政の指導監督がある。
 

サービス付き高齢者向け住宅のデメリット

  1. 身元引受人や連帯保証人が必要。(難しい場合は一般財団法人高齢者住宅財団の家賃債務補償制度の利用を検討)
  2. 介護度が高い場合、施設によっては対応できない場合がある。
  3. 介護度が高くなった場合、施設によっては住み替えが必要になる場合がある。
  4. 特定施設入居者生活介護施設を除き、介護は原則的に訪問介護なので、24時間の手厚い介護は期待できない。
  5. 提供されるサービスの内容や質が施設によって大きく異なる。
  6. 家賃は明確だが、それ以外のサービスは利用状況により変動するので、月々の利用料金が分かりにくくなる。

投資用不動産として「サービス付き高齢者向け住宅」の魅力

 サービス付き高齢者向け住宅の供給促進のため、補助金・税制優遇・融資等の支援が用意されています。

補助金

【概要】
  • サービス付き高齢者向け住宅の建設改修に対して国が直接補助します。
【補助額】
  • 建設費の10分の1、改修費の3分の1(上限100万円⁄戸)
【主な要件】
  • サービス付き高齢者向け住宅に10年以上登録すること
  • 入居者の家賃が近傍同種の住宅の家賃とバランスがとれていること
  • 家賃等の徴収方法は前払方式に限定されていないこと
  • 事業に要する資金の調達が確実であること

税制優遇

【概要】
  • サービス付き高齢者向け住宅の建設取得に対して、所得税・法人税の割増償却、固定資産税の減額、不動産取得税の軽減措置が適用されます。
【所得税・法人税】(*平成28年度税制改正大網|自由民主党において延長と縮小が決定)
  • 適用期間:2017年3月31日までに取得等
  • 割増償却:5年間 20%(耐用年数35年未満…14%) ※2016年4月1日以降は14%(耐用年数35年未満…10%)
  • 床面積要件:25平米以上/戸(専用部分のみ)
  • 戸数要件:10戸以上
【固定資産税】
  • 適用期間:2017年3月31日までに取得等
  • 税額軽減:5年間、3分の2軽減して、市町村条例により2分の1以上6分の5以下の範囲内で軽減
  • 床面積要件:30平米以上/戸(共用部分を含む)
  • 戸数要件:5戸以上
  • 構造要件:主要構造部が耐火構造又は準耐火構造であること等
  • 補助受給要件:国などから建設費補助を受けていること
【不動産取得税】
  • 適用期間:2017年3月31日までに取得等
  • 家屋:課税標準から1,200万円控除/戸
  • 土地:家屋の床面積の2倍にあたる土地面積相当分の価額等を減額
  • 床面積要件:30平米以上/戸(共用部分を含む)
  • 戸数要件:5戸以上
  • 構造要件:主要構造部が耐火構造又は準耐火構造であること等
  • 補助受給要件:国などから建設費補助を受けていること

融資

【概要】
  • サービス付き高齢者向け住宅の建設費について、住宅金融支援機構の融資が利用できます。
【借入れの主要対象条件】
  • 保証人:必要(一般住宅型)。不要(施設共用型)
  • 1戸当たりの専有面積:25平米以上(一般住宅型)。18平米以上(施設共用型)
  • 賃貸住宅部分の延べ面積:200平米以上
  • 敷地面積:165平米以上
  • 戸数:制限なし
  • 建物の形式:一戸建て以外
  • 構造:耐火構造または準耐火構造(省令準耐火構造を含む)
  • 賃貸する住戸の契約形態:建物賃貸借契約に限る
【借入額】
  • 最高で対象事業費の100%(10万円単位)
【借入金利
  • 35年固定金利と15年固定金利の2種類。両者を組み合わせて利用することも可能。
【返済期間】
  • 35年以内(1年単位)
【返済方法】
  • 元利均等毎月払いまたは元金均等毎月払い
【融資手数料】
  • 不要
【抵当権】
  • 借入れの対象となる建物と敷地に住宅金融支援機構のための第1順位の抵当権を設定
火災保険
  • 借入れの対象となる建物に住宅金融支援機構が定める要件を満たす火災保険または火災共済を付け、その保険金請求権または共済金請求権に機構を第1順位とする質権を設定
 

投資用不動産として「サービス付き高齢者向け住宅」の注意点

 補助金・税制優遇・融資等といったメリットがある反面、デメリットもあります。
  • 入居者からは、敷金・家賃・サービス料金しか徴収できない。入居一時金や礼金、契約更新料の徴収は不可。
  • 補助金の受給要件として10年以上の登録が義務付けられているので、途中で事業内容を変更することができない。
  • 補助金の受給要件に「入居者の家賃が近傍同種の住宅の家賃とバランスがとれていること」とあるので、家賃を高額に設定することができない。
  • 補助金の受給要件に「家賃等の徴収方法は前払方式に限定されていないこと」とあるので、徴収方法に注意が必要。
  • 契約解除には入居者の同意が必要。事業者は一方的に契約を破棄できない。
  • 住宅管理やサービスに関する行政の指導監督がある。
 

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サービス付き高齢者向け住宅とは
サービス付き高齢者向け住宅とは (*2014年版)

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参考先リンク
サービス付き高齢者向け住宅情報提供システム 一般社団法人すまいづくりまちづくりセンター連合会 www.satsuki-jutaku.jp
高齢者の居住の安定を確保することを目的として、バリアフリー構造等を有し、介護・医療と連携し高齢者を支援するサービスを提供す住宅について。 国土交通省と厚生労働省の所管。
スマートウェルネス住宅等推進事業 サービス付き高齢者向け住宅整備事業事務局 www.koreisha.jp
サービス付き高齢者向け住宅として登録される住宅等の建設・改修費に対し、国が直接補助する事業について。
サービス付き高齢者向け賃貸住宅融資のお申込みをお考えのお客様 住宅金融支援機構 www.jhf.go.jp
サービス付き高齢者向け住宅に対する住宅金融支援機構の融資について。
家賃債務保証 一般財団法人高齢者住宅財団 www.koujuuzai.or.jp
高齢者世帯、障害者世帯、子育て世帯、外国人世帯等の方が賃貸住宅に入居する際の家賃債務等を保証し、連帯保証人の役割を担うことで、賃貸住宅への入居を支援する制度について。
サービス付き高齢者向け住宅 国土交通省 www.mlit.go.jp
サービス付き高齢者向け住宅の登録制度の概要やサービス付き高齢者向け住宅の供給支援について。

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